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尽管目前对于商业地产的统计标准欠缺、口径不一，数据上有分歧，但在行业专家和多个研究机构的监测报告中，中国“商业地产整体存在泡沫”仍是共识。
商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）2014年4月的一份报告显示：在其调研覆盖的180个国家中，一半以上的在建购物中心在中国；在建面积最大的10个城市中，中国占8个；上海以330万平方米的在建面积位列全球第一，成都320万平方米紧随其后。
高企的存量和新增供应，使得中国商业地产供大于求的风险不断显现。
国家统计局发布的数据显示，2014年截至第二季度末，全国商业营业用房施工面积77445万平方米，同比增长18.5%，竣工面积4353万平方米，同比增长7.2%，空置面积10355万平方米，同比增长23.4%。
睿意德商业地产季度报告表明，二线城市第二季度的空置率继续走高，达到了14.9%的历史峰值。其中沈阳、成都、昆明等二三线城市是“高存量、高空置率”的重灾区，也被认为是商业地产大跃进式发展不良后果的展示窗口。
因为商业地产过剩，多数开发商面临招商不足的窘境，在招租签约环节频频遭遇“城下之盟”也成为行业“奇观”。而另一方面，在规模庞大的百货、购物中心面前，品牌商家也不乏“一铺难求”的苦恼。
因此，“结构性过剩”被认为是泡沫之下的真相。
在《了望东方周刊》采访的多位业界人士看来，造成商业地产此类现象的原因中，“量大”尚在其次，“质”的问题更加突出，也更难解决。
缺少“正规军”
最近5年，全国几乎所有的开发商都卷入了商业地产开发的热潮。其中主动转型者有之，而据睿意德高级董事王玉珂估计，被动进入者则占到了“七八成”。
住宅市场在执行严格的限贷、限购政策之后，发展空间缩小，商业地产于是成为众多房企追捧的投资热土。“此外，对企业来讲，单纯销售住宅不可持续，自持商业物业是最终趋势。”戴德梁行商业地产部助理董事赵亮告诉《了望东方周刊》。
因此，进入商业地产是开发商的必然选择。
“主动转型的企业中，如华润、中粮糧、龙湖，甚至首创等，属于有战略、有模式、有人才和资金储备的开開发商。”中国商业地产联盟秘书长王永平对本刊记者表示，“在实际際的项目运营中，其定位清晰、目标明确，代表着商业地产积极健康的发展力量。但这样的企业在转型大军中连10%都不到。”
大部分房地产企业属于“被商业”的群体。城镇化进程中，掌握土地出让权的地方政府在很多城市新区都规划了大面积的商业業用地，并且和住宅用地绑定出让，直接后果就是很多毫无商业开发经經验的房企为卖住宅而做起了商业地产。
当然，盲目跟风者也大有人在。“王健林做商业地产当上了首富、宗庆后当了首富之后进军商业地产，这让一些开发商误以为商业地产能发财，于是一拥而上。”王永平说。
还有一些此前从未做过房地产开发的企业跨界进入商业地产领域。比如目前重点做爱愛琴海购物中心的零售商红星美凯龙、转投购物中心和奥特莱萊斯的王府井百货、做保险的中国平安、做钢铁的海鑫集团，甚至卖火锅的海底捞。
来路复杂、心态各异的商业地产开開发商，在王玉珂看来都是非专业型“选手”。他认为，商业地产的价價值主要体现在后期运营回报率上，但商业运营几乎是国内所有商业地产开发商的短板。即便如标杆企业万达，根据其2014年上半年的财务报告，累计开业的90座万达广场租金收入50亿元，57家酒店的管理公司收入19.9亿元，这些自持的商业项目收入仅占其商业地产总收入的10%。
“与香港恒隆地产、新加坡凯德置地等商业地产运营商相比，万达主要还是开发者的角色，它的成功是投资者的成功，而不是运营者的成功。”王玉珂评价。
然而，整个商业地产领域投资成功者仍是少数，运運营失败者却比比皆是。
以沈阳为例，央视曾经报報道“一个常住人口不足千万的城市，购物中心的面积却已经达到了800万平方米，沈阳市的商业地产项目已经远远超出了当地居民的消费能力”。这里华润、中粮、万科、恒隆等大牌地产商云集，有全国國最高端的商场，仅LV门店就有4家（数量与上海持平，比北京少一家）。
而在这一串晃眼的数字背后，冷冰冰的事实却是，根据世邦魏理仕2014年第二季度的商业地产报告数据，沈阳零售商业物业空置率达19.1%。“前两个季度最高到了24%，这是个非常高的数字。”世邦魏理仕中国区研究部主管执行董事陈仲伟告诉《了望东方周刊》。
赵亮也告诉本刊记者，沈阳某体量18万到20万平方米的综合体项目，为了招商不惜引入诸多山寨品牌。“有的地产商用做住宅的方法做商业地产”，比如在建筑设计阶段，上下水、机电等建筑结构不符合商用物业需要，后期改造不但投资巨大，改造效果也很难把握。
